GAYRİMENKUL ALIRKEN NE YAPMALI

GAYRİMENKUL ALIRKEN NE YAPMALI

TAPU İŞLEMLERİ ÖNCESİ SONRASI,SÖZLEŞME SIRASINDA YAPILMASI GEREKEN KISA BİLGİLER.

2014-06-23 11:46:11

http://emlaknet.net

Yapacağımız küçük hatalar maddi manevi zararlara uğratacağı için bu yazıyı bi defa okumakta kesinlikle fayda var.

Satıcı, satılacak yerin maliki olup olmadığı kesinlikle araştırılmalıdır.Varsa tapu senedi istenilmeli,tapu dairesinden bu yerin o kimse adına kayıtlı olup olmadığı kesinlikle teyit edilmelidir.Taşınmaz, Satıcı görünen kimse adına kayıtlı ise üzerinde taşınmaz malın kıymetini azaltacak bir kayıt (haciz, ipotek, irtifak gibi), tapuda devrine bir engel bulunup bulunmadığı tapu görevlilerine sorularak öğrenilmelidir.
Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmuş bir yer alınacak ise ; yönetim planı kesinlikle incelenmelidir.Burayı aldıktan sonra bu yönetim planındaki hükümler yeni maliki (sizi) de bağlayacaktır.Bir yerde kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulup kurulmadığı tapu müdürlüğüne sorularak öğrenilebilir.Ayrıca tapu kütüğünün beyanlar sütununda buranın bir yönetim planı olduğu yazılıdır. Alıcı burayı satın alırken düzenlenen satış resmi senedinin arkasına yönetim planının varlığı yazılır ve altı Alıcı’ya imzalatılır.Atılan bu imza ile yönetim planındaki bütün hükümler kabul edilmiş olur.
Tapu bilgilerine ulaşamıyorsanız, satıcıdan, taşınmazın üzerinde mevcut bütün hak ve yükümlülükleri gösterir yeni tarihli tapu kayıt örneği istenmelidir. Alacağınız yer konut, işyeri gibi yapılı bir yer ise tapu sicil müdürlüğü ya da belediyede inşaat projesi mevcuttur.Taşınmaza ait inşaat projesi kesinlikle incelenmelidir.Zemindeki fiili durumunun projesine makul olup olmadığı kontrol edilmelidir.Projesine aykırı tadilat ve ilaveler varsa ileride belediyece ceza yazılabilir, taşınmaz yıktırılabilir.
Mutlaka satış protokolü yapılmalıdır. Bu protokol; biri alıcıda, diğeri satıcıda kalmak üzere iki nüsha olması gereklidir.Anlaşmaya varılan satış şartları detayları ile bu protokole yazılarak karşılıklı imzalanmalı,satış protokolü birkaç sayfadan oluşuyorsa her sayfada Alıcı ve Satıcının imzaları bulunmalıdır.Satış protokolü imzalanmadan kaparo verilmemelidir.Protokole ne miktar kaparo verildiği yazılmalı ve kaparo anlaşılan satış bedelinin %5’ini geçmemelidir.
Alınacak konut ya da işyerinin bulunduğu bina üzerinde kat mülkiyeti olup olmadığının tapu sicil müdürlüğünden öğrenilmesi gerekir. Kat mülkiyetine henüz geçilmemişse, yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı) alınması ve kat mülkiyetine geçiş hakkında bazı formalitelerin olacağı ve birtakım masraflar yapılması gerekeceği dikkate alınmalıdır.
Kadastro müdürlüğüne gidilerek almak istenilen gayrimenkulün haritasına bakılmalıdır.Çevresinde neler olduğu, önüne, arkasına, yanına ne gibi inşaatlar yapılabileceği öğrenilmelidir.
Satış konusu ile ilgili net anlaşmaya varmadan önce, gayrimenkulün dşayeti tam anlamıyla belirleme edilmelidir. Alınacak yer işyeri ise o bölgenin iş kapasitesi de kesinlikle araştırılmalıdır.
Satış protokolünde taşınmaza ait adres ve tapu bilgileri açıkça belirtilmelidir.Satış protokolüne taşınmaz malın mahalle-köy, ada-parsel, varsa bağımsız bölüm numaraları yazılmalı ve bilinen posta adresi de kesinlikle belirtilmelidir.
Tapudaki masrafların kimin tarafından ödeneceği konusu ile ilgili anlaşmaya varılmalı ve bu husus satış protokolüne yazılmalıdır. Tapu müdürlüğüne kadar gelen birçok prosedürde sırf bu masrafları kimin ödeyeceğinde anlaşmaya varılmadığından taraflar anlaşmazlığa düşerek satıştan vazgeçebilmektedir.Bu durumda alıcı parasını hazırlayıp geldiği zamann zarara uğramaktadır.
Mutlaka daha sonradan satıcının bulunabileceği adres ve telefonların alınması gerekir. Pek çok nedenten dolayı satış sonrasında da satıcıya ulaşmanız gerekebilecektir.
Taraflardan birinin cayması durumunda cezai şart ödeyeceği satış protokolüne yazılmalı ve cezai şart miktarı belirlenmelidir. Genelde alıcı vazgeçerse verdiği kaparo yanar. Satıcı vazgeçerse aldığı kaparo ile beraber bir o kadar daha ödeme yapar.
Satış gününe kadar emlak vergisi, çevre temizlik vergisi, su, elektrik, doğalgaz, apartman aidatı, telefon, kablolu TV. gibi borçların kimin tarafından ödeneceğini kararlaştırılmalıdır.Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu´na göre bu borçların teminatı gayrimenkuldür.Bu itibarla, alacaklı idare gayrimenkul üzerine haciz koyarak gayrimenkulün satışını isteyebilir. Bu yüzden satıcıdan bu idarelerden alınmış “…borcu yoktur.” yazısının getirilmesini talep etmekte fayda vardır. Bu mümkün olamazsa bu borçlardan sorumluluğun satıcıya ait olduğu protokole yazılmalıdır.